建筑工程质量保修期

建筑工程质量保修期

缺陷责任期

缺陷责任期，是指承包商在工程项目通过竣工验收后，对于项目工程出现质量问题承担修复义务的时期。缺陷责任期一般为6个月、12个月，最多不超过2年，具体由发承包双方在合同中约定。

缺陷责任期中的“缺陷”，依据《建设工程质量保证金管理暂行办法》规定，是指建设工程质量不符合工程建设强制性标准、设计文件，以及工程施工承包合同约定的质量问题。缺陷责任期，即是指承包商对其完成的工程项目所存在质量缺陷承担质量责任的期间。

缺陷责任期，从项目工程竣工验收、签发《工程接收证书》之日起算，依据发承包双方在合同中约定的具体时间终止。但如概念中所述，一般6个月、12个月，最多不超过2年。

质量保修期

质量保修期，是指依据《建设工程质量管理条例》规定，承包商在工程项目竣工后，对工程项目在保修范围内和保修期内出现的质量缺陷负有保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任的时期。

依据《建设工程质量管理条例》规定，建设工程在正常使用条件下，不同部分的工程质量保修期都有相应的最低保修期限，如1.电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为2年；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年；供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期。至于地基基础工程和主体结构工程的最低保修期则为设计文件规定的该工程的合理使用年限（50年）。

质量保修期的开始时间从工程竣工验收合格之日起算，依据不同工程部位的合理使用年限不同而不同。

由此可见，质量保修期实际上是包括缺陷责任期在内的，对于项目工程进行更漫长质量保证的保障期限。

1、质量保修责任=工程质量责任？

无论在缺陷责任期内还是质量保修期内，项目工程出现质量问题都将涉及相应的工程质量责任。但在实务中，由于《房屋建筑工程质量保修办法》规定，房屋建筑工程在保修范围和保修期限内出现质量缺陷，施工单位应当履行保修义务。由于相关活动主体缺乏对相关法律规定的仔细研读，不少人将“质量保修责任”与“工程质量责任”混淆，如同“缺陷责任期”与“质量保修期”一般。

从整体上来看，施工单位对于项目工程在缺陷责任期与质量保修期内的质量缺陷都负有保修责任，但保修责任并不意味着就要承担相应的质量缺陷责任。依据《房屋建筑工程质量保修办法》规定，项目质量缺陷“保修费用由质量缺陷的责任方承担”，即质量缺陷责任适用过错责任原则，谁造成谁负责。即便法律规定施工单位对相应的质量缺陷应先履行维修义务，但维修所需要的费用应当由造成质量缺陷的责任方负担。

这里又涉及到另一个问题，即项目质量缺陷责任的追溯与实际修复义务的履行。

在缺陷责任期内，由于承包商事先已缴纳相应的工程质量保证金，一旦承包商不履行维修义务，发包方即可按合同约定扣除相应的工程质量保证金委托他人修复，并由承包人承担违约责任。但在缺陷责任期外的质量保修期内，由于一些隐性质量缺陷的潜伏时间较长，暴露时间较晚，加之建筑市场竞争激烈，企业人员流动性大，工程质量缺陷所涉及的责任主体往往又不止一家，相应质量缺陷责任很难调查、取证、追溯。最终，往往由业主自掏腰包、另寻他人进行修复。

由此可见，想要解决实务中的工程质量问题，仅凭质量保修、质量责任机制是不够的，相关部门还需建立健全、大力推动其他质量保障机制发展，切实维护房屋业主的合法居住权益。

2、IDI工程质量潜在缺陷保险

针对上述问题，近年来，国家不断通过建立健全各种保障机制，解决“工程质量责任难追溯”、“质量缺陷问题难解决”等问题。IDI工程质量潜在缺陷保险，即是国家探索利用保险保障机制，解决相应质量缺陷问题的有效办法。

工程质量潜在缺陷保险（IDI）

是指以在保修范围和保修期限内出现的，由于质量潜在缺陷风险导致的建筑物损坏、维护、重修、重置费用为标的的保险。该险种由开发商投保，保险公司将对保险标的在赔偿责任范围内的物质损失履行赔偿义务。

IDI工程质量潜在缺陷保险具有三大保险保障特点：

1

其一，保险期间最长可达10年，基本覆盖各类房屋质量缺陷的频发时间；

2

其二，保险保障范围较广，涵盖《建设工程质量管理条例》规定的地基地基基础工程和主体结构工程、保温防水工程、电气管线与排水工程、设备安装与装修工程；

3

其三，IDI工程质量潜在缺陷保险引入质量风险管理服务，由专业的质量风险管理服务机构“TIS”负责项目工程包括勘察、设计、施工、调试、竣工验收、使用、维护等过程阶段的质量风险管理服务。

较长的保险期间与较广的保障范围，令IDI工程质量潜在缺陷保险对房屋业主发挥有效的保险保障作用。一旦在保险期间与保障范围内，房屋质量出现缺陷问题，业主即可通过保险理赔获取相应赔偿，避免自身陷入多方推诿的理赔旋涡之中。

同时，IDI工程质量潜在缺陷保险引入的TIS质量风险管理服务机制，令专业质量风险管理机构介入项目质量风险管理，有效防范和避免着各类工程质量缺陷的发生，降低项目工程在保证期出现各种质量问题的风险概率。

缺陷责任期与质量保修期，保修责任与质量责任，两对概念中的相关主体既有相似又有不同，一旦混淆使用，将不可避免的造成一些工程实务争议，甚至引发相关法律纠纷。因此，准确区别两对概念的不同对于工程管理实务有种重要意义。同时，由保修责任与质量责任引出的项目质量缺陷问题，也呼唤着国家进一步建立健全包括IDI工程质量潜在缺陷保险在内的各项质量保障机制，切实保护房屋业主合法居住权益，促进提高项目工程质量管理。